La question revient à chaque audit : « concrètement, combien je gagnerais nets ? ». Voici trois cas réels issus de notre portefeuille Dubaï 2025 — un studio Marina, un 1-chambre Downtown, un 2-chambres Palm Jumeirah. Pas de moyennes marketing, pas de cas extrêmes : trois biens représentatifs, avec leurs vrais chiffres ADR, occupation, charges et net opérateur.
Les montants sont en AED (1 EUR ≈ 4,0 AED, 1 USD ≈ 3,67 AED — taux fixe peg). Tous les revenus sont nets de commissions plateformes, charges DEWA, frais syndic, ménage et notre commission de gestion.
Cas 1 — Studio Dubai Marina, vue partielle marina
Studio de 52 m², tour Marina Heights, 18ᵉ étage. Acheté en 2022 par un investisseur belge non-résident pour AED 1 050 000. Meublé pour AED 65 000 (mobilier moyen-haut, équipements smart-home).
| Poste | Montant AED | % revenus bruts |
|---|---|---|
| Revenus bruts (ADR moyen 642 × 285 nuits vendues) | 182 970 | 100 % |
| Commissions plateformes (Airbnb, Booking, directs) | −18 297 | −10 % |
| Tourist dirham DET (5 % perçu / nuit) | −9 148 | −5 % |
| DEWA + cooling district + internet | −13 200 | −7,2 % |
| Service charge tour (annuelle) | −8 320 | −4,5 % |
| Ménage + linge premium (turnovers) | −14 250 | −7,8 % |
| Maintenance, consommables, welcome amenities | −5 600 | −3,1 % |
| Renouvellement DET annuel | −1 520 | −0,8 % |
| Commission gestion Medini Homes | −27 446 | −15 % |
| Net propriétaire | 85 189 | 46,6 % |
Taux d'occupation : 78 % sur 12 mois (peak 91 % en janvier-mars, creux 58 % en juillet-août). Sur le prix d'achat, ça donne un rendement net 7,6 %/an, hors plus-value capital. La même unité en location longue durée tournerait à 75 000 AED/an net (soit 6,7 %), donc le short-let dégage +13 % de cash-flow net en plus, à effort propriétaire équivalent puisque tout est délégué.
Cas 2 — 1-chambre Downtown, vue Burj Khalifa partielle
Appartement 1-chambre 78 m², Burj Vista 1, 32ᵉ étage. Vue Burj Khalifa partielle (orientation NE). Acheté en 2021 pour AED 2 380 000, meublé 110 000 AED.
| Poste | Montant AED | % |
|---|---|---|
| Revenus bruts (ADR 1 285 × 268 nuits) | 344 380 | 100 % |
| Commissions plateformes | −34 438 | −10 % |
| Tourist dirham DET | −17 219 | −5 % |
| DEWA + cooling + internet | −22 800 | −6,6 % |
| Service charge tour | −15 600 | −4,5 % |
| Ménage + linge | −18 760 | −5,4 % |
| Maintenance + amenities | −8 200 | −2,4 % |
| Renouvellement DET | −1 920 | −0,6 % |
| Commission gestion | −51 657 | −15 % |
| Net propriétaire | 173 786 | 50,5 % |
Occupation 73,4 % (peak 88 %, creux 56 %). Rendement net 7,3 %/an sur le prix d'achat. La vue Burj — même partielle — pousse l'ADR de 18 % vs un comparable sans vue.
Cas 3 — 2-chambres Palm Jumeirah, vue mer crescent
2-chambres 142 m², Five Palm Jumeirah Residences, 14ᵉ étage. Vue mer pleine sur le crescent. Acheté en 2020 pour AED 5 200 000, meublé 280 000 AED (haut-de-gamme).
| Poste | Montant AED | % |
|---|---|---|
| Revenus bruts (ADR 3 420 × 215 nuits) | 735 300 | 100 % |
| Commissions plateformes | −73 530 | −10 % |
| Tourist dirham DET | −36 765 | −5 % |
| DEWA + cooling + internet | −42 000 | −5,7 % |
| Service charge Palm (élevée) | −48 200 | −6,6 % |
| Ménage + linge premium | −32 000 | −4,4 % |
| Maintenance + amenities | −18 500 | −2,5 % |
| Renouvellement DET | −2 400 | −0,3 % |
| Commission gestion | −110 295 | −15 % |
| Net propriétaire | 371 610 | 50,5 % |
Occupation 58,9 % — saisonnalité plus marquée (peak 78 % décembre-février, creux 42 % été). Rendement net 7,1 %/an. La spécificité Palm : ADR ultra-haut mais occupation moindre. Net en valeur absolue impressionnant, mais en %, équivalent aux deux autres cas.
Sur les trois cas, le net propriétaire converge vers 46-51 % des revenus bruts, et le rendement net annualisé tourne autour de 7-7,6 % du prix d'achat. C'est le benchmark Dubaï 2026 pour un bien correctement positionné, avec gestion professionnelle.
Ce qui fait varier la rentabilité (et qu'on contrôle)
- Photos professionnelles — un shoot pro à 6 000-8 000 AED augmente l'ADR de 15-25 % en moyenne. ROI sous 90 jours.
- Revenue management dynamique — pricing event-driven (GITEX, Art Dubai, F1, Expo Legacy) ajoute 8-12 % d'ADR sur l'année.
- Channel mix optimisé — Airbnb 45 %, Booking 35 %, Hotels.com/Expedia 12 %, directs 8 %. Diversifier réduit le risque plateforme et améliore la marge.
- Welcome amenities — kit de bienvenue, water glass bottles, dattes : +0,2 étoile sur le rating moyen, conversion search-to-book +6 %.
- Réactivité messaging — réponse en moins de 12 minutes 24/7 : +14 % de conversion vs la moyenne du marché.
Ce qui fait varier la rentabilité (et qu'on subit)
- Service charge de la tour — variable selon le développeur. Compter 12-22 AED/sqft/an. Dubai Hills et Emaar South sont plus accessibles, Palm et DIFC plus chers.
- DEWA + cooling district — 800-1 800 AED/mois selon la taille et l'usage. Empire et Empower facturent le cooling séparément.
- Saisonnalité du quartier — Marina lisse l'année (corporate hors saison), Palm a le creux estival le plus dur.
Le mythe du « 10 % facile »
On voit régulièrement des promesses de 10-12 % net annualisés sur Dubaï short-let. Sur des biens entry-level (Studio City, JVC, IMPZ) à AED 600-800k, c'est possible — mais l'ADR plafonne à 350-500 AED, l'occupation à 70 %, et la marge brute à 35-40 % du fait des charges fixes (DEWA, syndic) qui pèsent proportionnellement plus.
Sur les biens premium (Marina, Downtown, Palm) à AED 1,5-6 M, le net annualisé converge vers 6,5-8 %. Au-delà, c'est de la gestion fiction.
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