La question revient à chaque audit : « concrètement, combien je gagnerais nets ? ». Voici trois cas réels issus de notre portefeuille Dubaï 2025 : un studio Marina, un 1-chambre Downtown, un 2-chambres Palm Jumeirah. Pas de moyennes marketing, pas de cas extrêmes : trois biens représentatifs, avec leurs vrais chiffres ADR, occupation, charges et net opérateur.
Les montants sont en AED (1 EUR ≈ 4,0 AED, 1 USD ≈ 3,67 AED, taux fixe peg). Tous les revenus sont nets de commissions plateformes, charges DEWA, frais syndic, ménage et notre commission de gestion.
Cas 1 : Studio Dubai Marina, vue partielle marina
Studio de 52 m², tour Marina Heights, 18ᵉ étage. Acheté en 2022 par un investisseur belge non-résident pour AED 1 050 000. Meublé pour AED 65 000 (mobilier moyen-haut, équipements smart-home).
| Poste | Montant AED | % revenus bruts |
|---|---|---|
| Revenus bruts (ADR moyen 642 × 285 nuits vendues) | 182 970 | 100 % |
| Commissions plateformes (Airbnb, Booking, directs) | −18 297 | −10 % |
| Tourism Dirham (10 AED × 1 chambre × 285 nuits) | −2 850 | −1,6 % |
| DEWA + cooling district + internet | −13 200 | −7,2 % |
| Service charge tour (annuelle) | −8 320 | −4,5 % |
| Ménage + linge premium (turnovers) | −14 250 | −7,8 % |
| Maintenance, consommables, welcome amenities | −5 600 | −3,1 % |
| Renouvellement DET annuel | −1 520 | −0,8 % |
| Commission gestion Medini Homes | −27 446 | −15 % |
| Net propriétaire | 91 487 | 50,0 % |
Tourism Dirham selon l'Executive Council Resolution No. 2 of 2014 : 10 AED par chambre occupée et par nuit, hypothèse catégorie Standard, studio compté comme 1 chambre (15 AED en Luxury, soit 4 275 AED ici) ; collecté auprès du voyageur, il ne réduit le revenu du propriétaire que si le prix affiché l'inclut.
Taux d'occupation : 78 % sur 12 mois (peak 91 % en janvier-mars, creux 58 % en juillet-août). Sur le prix d'achat, ça donne un rendement net 8,2 %/an, hors plus-value capital. La même unité en location longue durée tournerait à 75 000 AED/an net (soit 6,7 %), donc le short-let dégage +22 % de cash-flow net en plus, à effort propriétaire équivalent puisque tout est délégué.
Cas 2 : 1-chambre Downtown, vue Burj Khalifa partielle
Appartement 1-chambre 78 m², Burj Vista 1, 32ᵉ étage. Vue Burj Khalifa partielle (orientation NE). Acheté en 2021 pour AED 2 380 000, meublé 110 000 AED.
| Poste | Montant AED | % |
|---|---|---|
| Revenus bruts (ADR 1 285 × 268 nuits) | 344 380 | 100 % |
| Commissions plateformes | −34 438 | −10 % |
| Tourism Dirham (10 AED × 1 chambre × 268 nuits) | −2 680 | −0,8 % |
| DEWA + cooling + internet | −22 800 | −6,6 % |
| Service charge tour | −15 600 | −4,5 % |
| Ménage + linge | −18 760 | −5,4 % |
| Maintenance + amenities | −8 200 | −2,4 % |
| Renouvellement DET | −1 920 | −0,6 % |
| Commission gestion | −51 657 | −15 % |
| Net propriétaire | 188 325 | 54,7 % |
Tourism Dirham selon l'Executive Council Resolution No. 2 of 2014 : 10 AED par chambre occupée et par nuit, hypothèse catégorie Standard (15 AED en Luxury, soit 4 020 AED ici) ; collecté auprès du voyageur, il ne réduit le revenu du propriétaire que si le prix affiché l'inclut.
Occupation 73,4 % (peak 88 %, creux 56 %). Rendement net 7,9 %/an sur le prix d'achat. La vue Burj, même partielle, pousse l'ADR de 18 % vs un comparable sans vue. Pour aller plus loin sur ces deux premiers cas, j'ai détaillé l'écart de rendement entre studio et 1-chambre dans un article à part.
Cas 3 : 2-chambres Palm Jumeirah, vue mer crescent
2-chambres 142 m², Five Palm Jumeirah Residences, 14ᵉ étage. Vue mer pleine sur le crescent. Acheté en 2020 pour AED 5 200 000, meublé 280 000 AED (haut-de-gamme).
| Poste | Montant AED | % |
|---|---|---|
| Revenus bruts (ADR 3 420 × 215 nuits) | 735 300 | 100 % |
| Commissions plateformes | −73 530 | −10 % |
| Tourism Dirham (10 AED × 2 chambres × 215 nuits) | −4 300 | −0,6 % |
| DEWA + cooling + internet | −42 000 | −5,7 % |
| Service charge Palm (élevée) | −48 200 | −6,6 % |
| Ménage + linge premium | −32 000 | −4,4 % |
| Maintenance + amenities | −18 500 | −2,5 % |
| Renouvellement DET | −2 400 | −0,3 % |
| Commission gestion | −110 295 | −15 % |
| Net propriétaire | 404 075 | 55,0 % |
Tourism Dirham selon l'Executive Council Resolution No. 2 of 2014 : 10 AED par chambre occupée et par nuit, hypothèse catégorie Standard (15 AED en Luxury, soit 6 450 AED ici) ; collecté auprès du voyageur, il ne réduit le revenu du propriétaire que si le prix affiché l'inclut.
Occupation 58,9 % : saisonnalité plus marquée (peak 78 % décembre-février, creux 42 % été). Rendement net 7,8 %/an. La spécificité Palm : ADR ultra-haut mais occupation moindre. Net en valeur absolue impressionnant, mais en %, équivalent aux deux autres cas.
Sur les trois cas, le net propriétaire converge vers 50-55 % des revenus bruts, et le rendement net annualisé tourne autour de 7,8-8,2 % du prix d'achat. C'est le benchmark Dubaï 2026 pour un bien correctement positionné, avec gestion professionnelle.
Ce qui fait varier la rentabilité (et qu'on contrôle)
- Photos professionnelles : un shoot pro à 6 000-8 000 AED augmente l'ADR de 15-25 % en moyenne. ROI sous 90 jours.
- Revenue management dynamique : pricing event-driven (GITEX, Art Dubai, F1, Expo Legacy) ajoute 8-12 % d'ADR sur l'année.
- Channel mix optimisé : Airbnb 45 %, Booking 35 %, Hotels.com/Expedia 12 %, directs 8 %. Diversifier réduit le risque plateforme et améliore la marge.
- Welcome amenities · kit de bienvenue, water glass bottles, dattes : +0,2 étoile sur le rating moyen, conversion search-to-book +6 %.
- Réactivité messaging · réponse en moins de 12 minutes 24/7 : +14 % de conversion vs la moyenne du marché. La réactivité de l'hôte fait d'ailleurs partie des critères pris en compte par la recherche Airbnb.
Ce qui fait varier la rentabilité (et qu'on subit)
- Service charge de la tour : variable selon le développeur. Compter 12-22 AED/sqft/an. Dubai Hills et Emaar South sont plus accessibles, Palm et DIFC plus chers.
- DEWA + cooling district : 800-1 800 AED/mois selon la taille et l'usage. Empire et Empower facturent le cooling séparément.
- Saisonnalité du quartier : Marina lisse l'année (corporate hors saison), Palm a le creux estival le plus dur.
S'y ajoute le choix de la structure de détention, que je compare dans mon guide free zone ou mainland.
Le mythe du « 10 % facile »
On voit régulièrement des promesses de 10-12 % net annualisés sur Dubaï short-let. Sur des biens entry-level (Studio City, JVC, IMPZ) à AED 600-800k, c'est possible, mais l'ADR plafonne à 350-500 AED, l'occupation à 70 %, et la marge brute à 35-40 % du fait des charges fixes (DEWA, syndic) qui pèsent proportionnellement plus.
Sur les biens premium (Marina, Downtown, Palm) à AED 1,5-6 M, le net annualisé converge vers 6,5-8 %. Au-delà, c'est de la gestion fiction.
Vous voulez votre propre projection ?
Audit gratuit en 24h. On modélise votre bien sur les vraies données du quartier : ADR comparable, occupation peer-set, charges détaillées, net 12 mois.
Demander mon audit