Licence DET et fiscalité holiday home à Dubaï : ce que les non-résidents doivent savoir

Vous êtes propriétaire en France, en Belgique, en Suisse ou ailleurs, vous avez (ou allez avoir) un appartement à Dubaï que vous souhaitez mettre en location courte durée. Trois questions reviennent systématiquement : « faut-il une licence ? », « comment je paie l'impôt côté UAE ? », « comment je déclare en France ? ». Voici les vraies réponses, avec sources officielles.

1 · La licence DET (Holiday Home Permit), obligatoire

Depuis 2016, toute location courte durée à Dubaï est encadrée par le Dubai Department of Economy and Tourism (DET, ex-DTCM). Sans licence holiday home active, votre bien ne peut pas légalement être loué moins de 30 jours. Plateforme Airbnb, Booking, Vrbo et autres ont l'obligation de vérifier que la licence est valide pour publier l'annonce.

Deux régimes possibles

• Operator licence — votre opérateur (ex : Medini Homes) détient une licence master et place votre bien sous son régime. Le bien apparaît sous l'opérateur dans le système DET. C'est le mode standard pour les non-résidents.
• Self-operator licence (Holiday Home Self) — vous obtenez votre propre licence. Possible mais requiert une présence administrative locale (Emirates ID, compte bancaire UAE, démarches en personne).

Pour 95 % des non-résidents, le mode operator est plus simple, moins cher (économie d'échelle), et tout aussi transparent puisque vos revenus restent à votre nom au DLD.

Coûts indicatifs (2026)

2 · Le tourist dirham — comment ça marche

Le DET impose une taxe touristique par chambre, par nuit que vous percevez auprès du voyageur et reversez à l'autorité chaque mois. Le montant dépend de la classification du bien :

• Standard apartment : 10 AED / chambre / nuit
• Deluxe / Superior apartment : 15 AED / chambre / nuit
• Luxury apartment / villa : 20 AED / chambre / nuit

Pour un 2-chambres deluxe occupé 200 nuits/an : 2 × 15 × 200 = 6 000 AED de tourist dirham collecté & reversé. C'est en moyenne 3-5 % du revenu brut. Géré par votre opérateur via le Dubai Tourism Dirham Reporting System.

3 · Côté UAE : impôt sur le revenu locatif ?

Réponse courte : non, il n'y a pas d'impôt sur le revenu personnel aux Émirats arabes unis. Pas d'impôt sur les loyers, pas d'impôt sur la plus-value, pas d'impôt sur la fortune immobilière. C'est l'un des piliers de l'attractivité fiscale UAE.

Trois nuances à connaître :

1. Corporate tax (introduit en 2023) — concerne les sociétés au-dessus de 375 000 AED de profit. Si vous détenez votre bien en nom propre (personne physique non-résidente), vous n'êtes pas concerné. Si vous détenez via une société UAE qui dépasse le seuil, oui — mais c'est rare pour un single-asset.
2. VAT 5 % — la location courte durée résidentielle est exemptée de VAT. La VAT s'applique en revanche aux services (ménage, conciergerie, blanchisserie facturés par votre opérateur).
3. Cadastre annuel (DLD fee) — vous payez 4 % du loyer annuel équivalent en frais de service au DLD pour les biens en zone freehold (généralement intégré dans la service charge tour pour les immeubles). Pas un impôt sur le revenu, plutôt un frais cadastral.

4 · Côté France : comment déclarer ?

La convention fiscale France-UAE de 1989 établit que les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où est situé le bien — donc aux Émirats. Mais la France conserve un droit d'imposition pour les résidents fiscaux français.

Le mécanisme dépend de votre statut :

Vous êtes résident fiscal français

Vous devez déclarer vos revenus locatifs Dubaï au régime « revenus fonciers de source étrangère » sur la déclaration 2047. Selon la convention, ces revenus sont en principe exonérés en France mais pris en compte pour calculer le taux effectif applicable à vos autres revenus français. Concrètement : vos revenus Dubaï ne sont pas re-imposés mais ils peuvent faire monter votre tranche marginale sur vos autres revenus.

Cas classique : 100 000 € de revenus français + 50 000 € équivalent Dubaï. La France calcule l'impôt comme si vous aviez 150 000 € (tranche marginale plus élevée), puis applique ce taux moyen à vos seuls 100 000 € français. Pas de double imposition mais effet de tranches.

Vous êtes résident fiscal UAE (Emirates ID + visa résidence + 183+ jours)

Vous n'avez plus à déclarer en France à condition d'avoir effectivement quitté la résidence fiscale française (formulaire 2042 départ + clôture compte FR ou changement adresse). Vos revenus UAE ne sont taxés ni en UAE ni en France.

Vous êtes Belge / Suisse

Belgique : convention fiscale UAE-BE de 1996, similaire au mécanisme français (exonération avec progressivité). Suisse : convention de 2011, idem.

5 · CRS / FATCA / déclaration de patrimoine

Les UAE participent au Common Reporting Standard (CRS) depuis 2018. Les comptes bancaires UAE des résidents fiscaux étrangers sont automatiquement reportés à l'administration fiscale du pays de résidence. Concrètement : votre compte UAE alimenté par vos loyers Dubaï est connu de Bercy. Ne pas déclarer n'est plus une option viable.

Côté France, vous avez aussi l'obligation de déclarer :

• Les comptes bancaires détenus à l'étranger (formulaire 3916, déclaration annuelle au plus tard le 31 mai).
• Les contrats d'assurance-vie étrangers (formulaire 3916-bis).
• Les biens immobiliers détenus à l'étranger sur la déclaration de patrimoine si IFI applicable.

6 · Synthèse — le check-list non-résident

1. Achat du bien en nom propre (le plus simple) ou via société UAE (plus complexe, justifié au-dessus de 3-4 unités).
2. Mise en place de la licence DET via votre opérateur (3-7 jours).
3. Ouverture compte bancaire UAE pour percevoir les loyers nets (plus simple via votre opérateur ou un visa investor 10 ans).
4. Déclaration côté France (3916, 2047, et DLD/IFI selon votre situation).
5. Renouvellement licence DET chaque année (rappel 60 jours avant échéance par l'opérateur).