Un gestionnaire Airbnb à Dubaï facture en général 15 à 25 % du revenu de location, d'après le guide des frais de gestion de Property Finder (2026). Les taux publiés en clair par les gestionnaires vont de 12 à 20 %, mais ils ne couvrent pas la même chose. Medini Homes applique 17 % du revenu d'hébergement hors frais de ménage refacturés, tout compris.
Transparence d'abord : cet article est publié par Medini Homes, et je dirige Medini Homes. Chaque taux cité ci-dessous a été relevé le 14 octobre 2026 sur la page officielle du gestionnaire, lien à l'appui. Quand un taux n'est pas publié, le tableau l'écrit, sans estimation. Les sociétés peuvent changer leurs prix : vérifiez toujours le contrat.
Commissions publiées par gestionnaire, vérifiées le 14 octobre 2026
| Gestionnaire | Commission publiée | Base de calcul indiquée | Frais d'entrée et extras indiqués | Source |
|---|---|---|---|---|
| Medini Homes | 17 % standard, ajustable selon la typologie et le cluster, confirmé à l'audit | Revenu d'hébergement hors frais de ménage refacturés | Aucun frais d'entrée ; ménage, linge, photos et annonces inclus ; pièces et prestataires tiers de maintenance à la pièce, sans marge | Tarifs Medini Homes |
| Frank Porter | 17 % (« Full management fee ») | Non précisée sur la page tarifs | Onboarding gratuit ; services additionnels « Price on Request » | frankporter.com/pricing |
| GuestReady | À partir de 18 %, selon le profil et l'emplacement du bien | Revenu locatif (« rental income ») | Frais d'onboarding unique pour les nouveaux biens (photos, annonces, distribution), montant non publié | guestready.com |
| Houst | 12 % en gestion complète, 18 % en gestion partielle | Revenu brut des réservations (FAQ) | Aucun frais séparé listé ; « no hidden fees » selon la page | houst.com |
| Homevy | 20 % | Revenu du bien après frais de plateforme ; le ménage est payé par le voyageur à Homevy | Premier mois sans commission ; photos, annonce et dossier DTCM gratuits ; ameublement et services en option sur devis | homevy.com |
| Nestify | À partir de 15 % (engagement 12 mois) ou de 17 % (formule ajustable) | Réservation après commission de plateforme ; le ménage est payé par le voyageur | TVA ajoutée à la commission dans l'exemple publié | nestify.ae |
| Deluxe Holiday Homes | Non publié | Non publié | Frais de ménage au départ lors d'un séjour du propriétaire (FAQ propriétaires) | deluxehomes.com |
« À partir de » veut dire que le taux final dépend du bien : le chiffre affiché est un plancher, pas un prix. Et deux taux identiques ne coûtent pas la même chose si la base de calcul ou la liste des extras diffère. Frank Porter et Medini Homes affichent tous les deux 17 %, par exemple, mais seule l'une des deux pages précise la base. Pour le profil de chaque société au-delà du prix, lisez notre comparatif des conciergeries Airbnb de Dubaï.
Ce que coûte chaque taux sur un vrai revenu
Prenons un revenu réel : la médiane d'un studio à JVC / JVT dans notre portefeuille, 82 800 AED de revenu d'hébergement brut sur 12 mois complets, d'août 2025 à juillet 2026 (Dubai STR Report 2026). Voici ce que donne chaque taux publié, appliqué à la même base :
| Taux | Commission sur 12 mois |
|---|---|
| 12 % | 9 936 AED |
| 15 % | 12 420 AED |
| 17 % | 14 076 AED |
| 18 % | 14 904 AED |
| 20 % | 16 560 AED |
| 25 % | 20 700 AED |
Lecture utile : entre 12 % et 17 %, l'écart est de 4 140 AED par an sur ce studio. Si une offre à 12 % vous refacture le ménage, le linge, un forfait de mise en service ou une marge sur la maintenance pour plus de 4 140 AED sur l'année, elle coûte plus cher qu'une offre à 17 % tout compris. C'est ce calcul qu'il faut faire, avec les extras écrits dans chaque devis.
Inclus ou facturé en plus : les 6 postes à vérifier
| Poste | Chez Medini Homes (17 %) | À demander à tout gestionnaire |
|---|---|---|
| Ménage entre deux séjours | Inclus, équipe salariée, sans refacturation au propriétaire | Qui paie le ménage, à qui il est encaissé, et s'il entre dans la base de la commission |
| Linge et consommables | Inclus, linge hôtelier et consommables | Achat du stock de linge, remplacement, consommables par séjour |
| Photos et annonces | Inclus | Frais d'onboarding ou de shooting, montant exact |
| Mise en service | Aucun frais d'entrée | Forfait de setup, dossier DET, serrure connectée |
| Maintenance | Coordination incluse ; pièces et prestataires tiers à la pièce, sans marge | Marge appliquée sur les interventions, frais de déplacement, urgences |
| Séjours du propriétaire | Dates bloquées depuis le portail propriétaire | Ménage facturé au départ, frais pour les longs séjours |
Les frais cachés à repérer dans un contrat
- La base de calcul. Un même taux appliqué au revenu brut, au revenu après plateformes ou au revenu ménage compris ne donne pas la même facture. Exigez la définition écrite.
- Le ménage refacturé. Encaissé auprès du voyageur, refacturé au propriétaire, ou les deux : demandez qui le paie et à qui il revient.
- Les frais d'onboarding. Photos, création d'annonces, mise en ligne : un forfait unique dont le montant n'est pas toujours affiché.
- La marge sur la maintenance. Un pourcentage ajouté à chaque intervention se voit seulement sur les factures. Demandez si les factures des prestataires sont transmises telles quelles.
- Les séjours du propriétaire. Ménage au départ, voire commission sur les longs séjours : à lire dans la FAQ ou le mandat.
- La TVA sur les honoraires. Demandez si le pourcentage est hors taxe. Chez Medini Homes, comme dans l'exemple publié par Nestify, la commission s'entend hors TVA : la TVA de 5 % s'y ajoute.
- La sortie du contrat. Préavis, pénalités, restitution des annonces et des photos. Chez nous : 30 jours de préavis, sans pénalité.
Ce que le propriétaire paie de toute façon
Ces postes ne sont pas des frais de gestion. Ils sont dus quel que soit le gestionnaire, et doivent sortir de la comparaison entre offres.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Commission Airbnb | 15,5 % en frais hôte unique pour la plupart des hôtes, ou 3 % en frais partagés |
| Commission Booking.com | 15 à 20 % |
| Dirham touristique | 10 AED (Standard) ou 15 AED (Luxury) par chambre occupée et par nuit |
| Permis holiday home DET (annuel) | 300 AED par chambre, plafonné à 1 200 AED par bien |
| DEWA, chiller, service charges | Selon la consommation et l'immeuble |
Le détail des démarches de licence est dans notre guide licence DET et fiscalité pour non-résidents.
Exemple chiffré : un studio à JVC chez Medini Homes
Commission = 82 800 AED × 0,17
Soit la totalité de nos honoraires pour l'année sur ce bien, ménage, linge, photos, annonces, voyageurs 24/7 et coordination de la maintenance compris.
Checklist : comparer deux devis de gestion
- Le taux exact pour votre bien, par écrit, et pas un « à partir de ».
- La base de calcul : brut, après plateformes, ménage inclus ou non.
- La liste des extras avec leur montant : ménage, linge, onboarding, photos, setup.
- La politique de maintenance : marge ou facture du prestataire transmise telle quelle.
- Taux hors taxe ou toutes taxes comprises.
- Un relevé propriétaire réel, et la date à laquelle il part chaque mois.
- Les conditions de sortie : préavis, pénalités, ce que vous récupérez.
Faites le calcul sur votre revenu attendu, extras compris : c'est le seul chiffre comparable. La grille complète, au-delà du prix, est dans notre guide pour choisir son gestionnaire Airbnb à Dubaï.
Questions fréquentes
Quels sont les frais moyens d'une agence de gestion locative courte durée à Dubaï ?
Les frais vont généralement de 15 à 25 % du revenu, selon Property Finder (2026). Les taux d'appel publiés en clair, relevés le 14 octobre 2026, vont de 12 % (Houst, gestion complète) à 20 % (Homevy), avec Frank Porter à 17 % et GuestReady à partir de 18 %. Medini Homes applique 17 % du revenu d'hébergement hors frais de ménage refacturés, tout compris, ajustable selon la typologie et le cluster, confirmé à l'audit.
La commission est-elle calculée sur le revenu brut ou net ?
Cela dépend du gestionnaire. Homevy et Nestify indiquent calculer leur commission après déduction des frais de plateforme, Houst parle de revenu brut des réservations, Frank Porter ne précise pas la base sur sa page tarifs. Medini Homes calcule ses 17 % sur le revenu d'hébergement hors frais de ménage refacturés. Demandez la base par écrit, avec un exemple de relevé.
Le ménage et le linge sont-ils inclus dans la commission ?
Pas toujours. Plusieurs gestionnaires font payer le ménage au voyageur et l'encaissent eux-mêmes, d'autres le refacturent au propriétaire, et certains facturent un ménage lors des séjours du propriétaire. Chez Medini Homes, le ménage hôtelier et le linge sont inclus dans les 17 %, sans refacturation au propriétaire.
Quels frais restent à la charge du propriétaire en plus de la commission ?
Les commissions des plateformes (Airbnb : 15,5 % en frais hôte unique pour la plupart des hôtes, 15 à 20 % Booking.com), le dirham touristique de 10 ou 15 AED par chambre occupée et par nuit, le permis holiday home DET de 300 AED par chambre plafonné à 1 200 AED par bien et par an, et les charges de l'immeuble (DEWA, chiller, service charge).
Combien coûte la gestion d'un studio Airbnb à JVC ?
Sur la médiane de notre portefeuille, un studio à JVC / JVT a généré 82 800 AED de revenu d'hébergement brut d'août 2025 à juillet 2026. À 17 %, la commission est de 14 076 AED sur l'année, tout compris. C'est une commission, pas un net propriétaire.
Votre taux exact, par écrit.
Envoyez-nous les caractéristiques de votre bien : on vous renvoie la commission qui s'applique, ce qu'elle couvre, un relevé type et les fourchettes réelles de biens comparables dans notre portefeuille. Ensuite, comparez avec qui vous voulez.
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