Licence DET, tourism dirham, Ejari, NOC, service charge, chiller, ADR, RevPAR : la location courte durée à Dubaï a son vocabulaire, et la moitié des malentendus entre propriétaires et gestionnaires vient de là. Voici 22 termes définis en clair, avec les chiffres réels de notre portefeuille quand il y en a. Pour appliquer ce vocabulaire à un bien précis, le simulateur de revenus donne la fourchette constatée sur nos comparables.
DET (Department of Economy and Tourism)
Le DET, Department of Economy and Tourism, est l'autorité de Dubaï qui réglemente et licencie les holiday homes. Il délivre le permis d'exploitation, encadre les standards d'accueil, perçoit le tourism dirham et contrôle les logements. Toute location courte durée légale à Dubaï passe par une licence DET, portée soit par le propriétaire, soit par un opérateur agréé.
DTCM
DTCM, pour Dubai Department of Tourism and Commerce Marketing, est l'ancien nom de l'autorité touristique de l'émirat, devenue le DET. Beaucoup de documents, de contrats et d'articles parlent encore de licence DTCM : il s'agit aujourd'hui de la même licence holiday home, délivrée par le Department of Economy and Tourism.
Permis holiday home
Le permis holiday home est l'autorisation DET qui rend légale la location d'un logement meublé pour de courts séjours à Dubaï. Il se rattache à une unité précise, exige le title deed, un contrat de gestion ou l'accord du propriétaire, et se renouvelle chaque année. Budget indicatif : 1 500 à 2 500 AED par an et par logement.
Tourism dirham
Le tourism dirham est la taxe de séjour de Dubaï, facturée au voyageur puis reversée à l'autorité. Pour les holiday homes, elle s'élève à 5 AED par chambre et par nuit. Elle transite par le compte de l'exploitant : elle n'est jamais un revenu du propriétaire, seulement un flux à collecter et à déclarer.
Ejari
Ejari est le système d'enregistrement officiel des contrats de location à Dubaï, opéré par le Dubai Land Department. Il concerne le bail longue durée : c'est lui qui rend le contrat opposable et qui conditionne l'ouverture des compteurs, le visa ou la connexion internet. Une location courte durée sous licence holiday home ne s'enregistre pas via Ejari.
Title deed
Le title deed est le titre de propriété émis par le Dubai Land Department : il nomme le ou les propriétaires, identifie l'unité, sa surface et son projet. C'est la pièce demandée pour ouvrir un dossier de licence holiday home, pour signer un mandat de gestion et pour prouver que le bien peut être exploité.
NOC (no-objection certificate)
Un NOC est une attestation de non-objection délivrée par le promoteur ou l'owners association de la résidence. Selon l'immeuble, elle est demandée pour exploiter le logement en courte durée, pour engager des travaux ou pour transférer la propriété. Certaines résidences de Dubaï interdisent purement et simplement la location courte durée : le NOC est le point à vérifier avant tout.
DEWA (Dubai Electricity and Water Authority)
DEWA, Dubai Electricity and Water Authority, est le fournisseur d'électricité et d'eau de l'émirat. Pour un logement exploité en courte durée, le compte DEWA reste ouvert toute l'année au nom du propriétaire ou de l'exploitant, avec un dépôt de garantie initial. La consommation est une charge d'exploitation, pas un poste refacturé au voyageur.
Chiller et district cooling
Le chiller désigne la climatisation à Dubaï, souvent fournie en district cooling par un opérateur comme Empower ou Emicool. La facture mêle une part de consommation et une redevance de capacité due même logement vide. Dans certaines résidences le chiller est inclus dans le service charge, dans d'autres il est facturé à part : c'est à vérifier avant d'acheter.
Service charge
Le service charge est la charge annuelle payée par chaque propriétaire à l'owners association de sa résidence, calculée au pied carré et approuvée par le régulateur immobilier de Dubaï. Elle finance les parties communes, la sécurité, la piscine, l'entretien et l'assurance de l'immeuble. Elle est due que le logement soit loué ou non, et pèse directement sur le net propriétaire.
ADR (average daily rate)
L'ADR est le prix moyen encaissé par nuit vendue : revenu hébergement divisé par le nombre de nuits réservées. Il ne dit rien du remplissage, seulement du niveau de prix. Sur notre portefeuille à Dubaï, l'ADR médian ressort à 269 AED pour un studio, 336 AED pour un 1 chambre et 522 AED pour un 2 chambres.
RevPAR (revenue per available room)
Le RevPAR, revenue per available room, est le revenu hébergement rapporté à chaque nuit disponible, occupée ou non. Il se calcule en multipliant l'ADR par le taux d'occupation. C'est l'indicateur qui arbitre entre prix et remplissage : baisser le prix n'a de sens que si le gain d'occupation fait monter le RevPAR.
Taux d'occupation
Le taux d'occupation est la part des nuits disponibles effectivement vendues sur une période. Attention au périmètre : un logement bloqué pour travaux ou pour l'usage du propriétaire fausse la comparaison. Sur notre portefeuille à Dubaï, l'occupation médiane observée est de 86 % pour les studios et 81,6 % pour les 1 et 2 chambres.
Revenu brut hébergement
Le revenu brut hébergement est la somme encaissée auprès des voyageurs pour les nuitées, avant toute déduction. Selon la convention retenue il inclut ou exclut les frais de ménage : nos fourchettes par quartier les incluent, le Dubai STR Report 2026 les exclut. Ne comparez jamais deux chiffres sans vérifier d'abord cette base.
Net propriétaire
Le net propriétaire est ce qui reste sur votre compte une fois tout payé : revenu brut hébergement moins commissions plateformes, commission de gestion, tourism dirham, DEWA, chiller, service charge et consommables. C'est le seul chiffre comparable à un loyer annuel. Un même revenu brut peut donner deux nets très différents selon les charges de l'immeuble.
Commission tout compris
Une commission tout compris est un pourcentage unique du revenu brut qui couvre l'intégralité de la gestion, sans frais annexes. Chez Medini Homes, elle est de 17 % et couvre le ménage, le linge hôtelier, la photographie, les annonces, la relation voyageur et la coordination maintenance. Le marché de Dubaï se situe généralement entre 15 et 25 %.
Mix canaux
Le mix canaux est la répartition des nuits réservées entre les plateformes de distribution : Airbnb, Booking.com, Vrbo, agences et réservations directes. Il détermine le coût de distribution, puisque chaque canal prélève sa commission. Sur notre portefeuille à Dubaï, Airbnb représente 91,5 % des nuits réservées, le direct 6,6 % et Booking.com 1,5 %.
Durée médiane de séjour
La durée médiane de séjour est le nombre de nuits du séjour central, la moitié des réservations étant plus courtes et l'autre plus longues. Elle pilote la charge opérationnelle : plus elle est courte, plus il y a de ménages et de check-in. Sur notre portefeuille à Dubaï, elle est de 6 nuits.
Lead time (fenêtre de réservation)
Le lead time, ou fenêtre de réservation, est le délai entre la réservation et l'arrivée du voyageur. Court, il impose un pricing réactif au jour le jour ; long, il permet de sécuriser le calendrier à l'avance. Sur notre portefeuille à Dubaï, la fenêtre médiane est de 3 jours, ce qui est très court.
Off-plan et secondaire
L'off-plan désigne un bien acheté sur plan, avant livraison, payé selon un échéancier lié à l'avancement du chantier. Le secondaire désigne un bien déjà construit et déjà détenu, revendu par son propriétaire. En courte durée, l'off-plan ne produit aucun revenu avant la remise des clés, alors que le secondaire peut être mis en exploitation en quelques semaines.
Freehold
Le freehold est le régime de pleine propriété ouvert aux étrangers dans les zones désignées de Dubaï : vous détenez le bien et le terrain, sans limite de durée, avec un title deed à votre nom. Il s'oppose au leasehold, une jouissance à durée déterminée. La plupart des zones exploitées en courte durée sont en freehold.
Bail annuel et location courte durée
Le bail annuel loue le bien à un locataire unique pour douze mois, avec un loyer fixe, un contrat Ejari et aucune charge d'exploitation. La courte durée loue à la nuit, sous licence holiday home : revenus plus élevés mais variables, charges réelles et travail quotidien. La comparaison honnête se fait au net propriétaire, pas au revenu brut.