On me pose cette question presque chaque semaine : je garde mon locataire Ejari ou je passe en courte durée avec vous ? La réponse honnête, c'est que ça dépend de votre immeuble, de votre loyer actuel et de votre tolérance à la variabilité du revenu, pas d'une moyenne de marché citée à un dîner entre propriétaires.
Dans cet article, j'explique comment fonctionne un contrat Ejari et l'indice des loyers RERA, ce que coûte réellement la courte durée une fois toutes les charges comptées, et je vous donne une grille à remplir avec vos propres chiffres. Je ne vous dirai pas que la courte durée gagne à chaque fois, ce n'est pas vrai, et un propriétaire qui me demande une réponse toute faite n'obtiendra jamais la bonne décision pour son bien précis.
Le contrat Ejari et l'indice RERA : ce que la longue durée sécurise
Ejari est le système d'enregistrement obligatoire des baux à Dubaï, géré par le Dubai Land Department via la plateforme Dubai REST. Chaque contrat de location résidentielle ou commerciale doit y être enregistré pour être valide juridiquement, utilisable pour un renouvellement de visa, l'ouverture d'un compte DEWA ou une démarche bancaire.
Au renouvellement, l'indice des loyers du DLD, le Smart Rental Index, encadre la hausse que vous pouvez appliquer. Le principe : plus votre loyer actuel s'écarte de la moyenne de marché pour un bien comparable dans la même zone, plus la hausse autorisée se resserre. L'outil donne un pourcentage précis pour chaque adresse sur le site du DLD, je ne vais pas inventer un chiffre générique ici, il varie par zone et par écart au marché constaté.
Concrètement, ça donne un revenu plus modéré en pic de marché, mais un chemin prévisible d'une année sur l'autre. Le loyer est encaissé en chèques, un à quatre selon ce que vous négociez avec le locataire, sans rotation de voyageurs, sans ménage entre deux séjours, sans tarif à ajuster chaque semaine.
L'absence de rotation ne veut pas dire l'absence de travail. Vous restez responsable de la maintenance, des réparations et du risque de vacance si le locataire ne renouvelle pas. Un bail Ejari n'élimine pas la gestion, il en change le rythme.
La courte durée : un revenu potentiellement plus haut, mais qui bouge
Le revenu en courte durée est la somme de vos nuits vendues, mois par mois, à un tarif qui change selon la demande. L'été dubaïote à 45°C fait chuter la demande loisir, certaines semaines d'événements la font grimper fortement. J'ai détaillé ce calendrier mois par mois dans cet articlec'est une base plus fiable pour estimer vos propres variations que de deviner à l'instinct.
Les charges sont aussi différentes de la longue durée. En Ejari, le service charge de l'immeuble, généralement entre 12 et 22 AED par sqft et par an, reste dû par le propriétaire, mais DEWA et internet sont souvent au nom du locataire. En courte durée, vous ou votre gestionnaire payez DEWA, internet et le ménage à chaque rotation, en plus du service charge, ce qui change beaucoup le calcul une fois additionné sur douze mois.
- Commission de gestion : 15 à 17% sur Airbnb, 15 à 20% sur Booking, prélevés par la plateforme avant même de parler de la commission du gestionnaire
- Commission du gestionnaire courte durée, par exemple 17% tout compris chez Medini Homes, ménage et maintenance inclus dans ce modèle, à vérifier dans chaque contrat ailleurs
- DEWA et internet, à votre charge en continu, pas celle du voyageur comme en Ejari
- Ménage à chaque rotation de voyageur, pas une fois par an
- Tourism dirham : 10 AED par chambre occupée et par nuit en Standard Holiday Home, 15 AED en Luxury, payé par le voyageur (Résolution n° 2 de 2014)
- TVA à 5% sur les nuitées, enregistrement obligatoire au-delà de 375 000 AED de ventes taxables sur 12 mois (source FTA)
- Permis holiday home DET : 300 AED par chambre, plafonné à 1 200 AED par logement et par an (Résolution n° 49 de 2014), à renouveler chaque année, le détail de la démarche est ici
En Ejari, le bail résidentiel classique est exonéré de TVA. La courte durée et les serviced apartments sont des activités commerciales pour le fisc, pas une exception ponctuelle, une règle de base à intégrer dans votre calcul avant de comparer les deux revenus.
La grille à remplir avec vos chiffres
Les moyennes de marché ne disent rien sur votre logement précis. Voici la grille que j'utilise avec les propriétaires qui hésitent, à remplir avec vos propres montants, pas les miens, ligne par ligne.
| Poste | Longue durée (Ejari) | Courte durée |
|---|---|---|
| Revenu brut annuel attendu | Loyer Ejari annuel encaissé en chèques | Somme de vos nuits vendues x votre tarif, mois par mois |
| Commission de gestion | Souvent aucune, ou une agence ponctuelle au renouvellement | 15-20% plateforme, plus la commission du gestionnaire courte durée |
| Charges récurrentes | Service charge immeuble, 12-22 AED/sqft/an | Service charge, plus DEWA, internet et ménage à chaque rotation |
| Taxes et redevances | Bail résidentiel exonéré de TVA | TVA 5% sur les nuitées, plus tourism dirham 10-15 AED/chambre/nuit payé par le voyageur |
| Permis et enregistrement | Enregistrement Ejari via Dubai REST | Permis holiday home DET, 300 AED/chambre plafonné à 1 200 AED/logement/an |
| Risque de vacance | Concentré au moment du renouvellement du bail | Réparti sur l'année, lié à la saisonnalité |
| Temps de gestion personnel | Faible, un contrat à suivre par an | Continu : tarifs, voyageurs, ménage, maintenance |
Une fois les deux colonnes remplies, comparez le résultat net, pas le revenu brut affiché en premier. Comptez aussi votre temps : un bail Ejari se pilote une fois par an, une activité courte durée se pilote chaque semaine si vous la gérez vous-même. Si vous déléguez, voici comment choisir un gestionnaire correctementla qualité de l'exécution change le résultat final au moins autant que le choix du modèle.
Pour qui la longue durée reste le bon choix
La courte durée ne gagne pas à chaque fois. Certains profils ont de bonnes raisons de rester en Ejari, et je préfère le dire clairement plutôt que vendre une conversion qui ne servirait pas votre situation.
- Vous êtes non-résident sans relais local et sans temps à consacrer à des décisions hebdomadaires sur les tarifs et les voyageurs
- Votre immeuble restreint ou interdit la sous-location courte durée dans son règlement de copropriété, vérifiez le NOC avant tout projet
- Votre emplacement est peu demandé en séjour touristique, loin des pôles d'attraction et sans visibilité particulière sur les plateformes
- Vous priorisez un revenu stable et prévisible plutôt qu'un revenu potentiellement plus haut mais variable d'un mois à l'autre
- Vous avez déjà un locataire fiable, avec un historique de paiement correct et un renouvellement qui se négocie sans friction
Je ne vous dirai pas que la courte durée rapporte toujours plus. Ça dépend de votre bien, de sa localisation et de la rigueur avec laquelle elle est gérée. La grille remplie avec vos propres chiffres donne une réponse plus fiable qu'une moyenne de marché citée au hasard.
On regarde vos chiffres ensemble ?
Je peux comparer avec vous votre loyer Ejari actuel et le potentiel courte durée de votre logement, sans vous pousser vers une réponse déjà écrite à l'avance.
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