En bref
- 10 logements gérés à Downtown et Business Bay : les 1-chambre tournent à 80 % d'occupation, médiane 129 000 AED bruts par an.
- Fourchettes réelles : studio 92 000 à 118 000 AED, 1-chambre 117 000 à 135 000 AED, 2-chambres 176 000 à 254 000 AED.
- Méthode : revenus bruts avant commission de gestion, P25 à P75 des biens gérés avec au moins 180 nuits actives, source Hostaway.
Medini Homes gère un portefeuille de logements en location courte durée à Dubaï, dont 10 unités à Downtown Dubai et Business Bay. Sur les 12 derniers mois, un 2-chambres y a généré entre 176 000 et 254 000 AED de revenus bruts, et les 1-chambre affichent 80 % d'occupation. Cette page publie les fourchettes réelles de notre portefeuille, pas des projections marketing.
Les chiffres, type par type
| Type de bien | Fourchette annuelle | Médiane | Occupation | Biens |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 92 000 – 118 000 AED | 102 000 AED | 69 % | 3 |
| 1 chambre | 117 000 – 135 000 AED | 129 000 AED | 80 % | 4 |
| 2 chambres | 176 000 – 254 000 AED | 221 000 AED | 76 % | 3 |
Ce que montrent ces chiffres
Downtown est le cœur touristique de Dubaï (Burj Khalifa, Dubai Mall, fontaines, Opera) et Business Bay son prolongement immédiat le long du canal, plus corporate, à des prix d'achat un cran en dessous. C'est la zone où les nuitées sont les plus chères de notre portefeuille : la clientèle vient pour l'adresse, accepte de la payer, et séjourne court.
Le sweet spot de la zone, dans nos données, c'est le 1-chambre : 80 % d'occupation, la meilleure du secteur, pour une médiane de 129 000 AED. Couples en city-break et voyageurs d'affaires se le disputent toute l'année. Les studios, eux, plafonnent à 69 % : sur ce format, Downtown affronte frontalement l'offre hôtelière, et seuls les studios irréprochables (vue, étage, mobilier, photos) sortent du lot.
Les 2-chambres affichent la fourchette la plus large de tout notre portefeuille : 176 000 à 254 000 AED, soit +44 % entre le bas et le haut. Rien d'étonnant : à Downtown, une vue Burj Khalifa ou fontaines, un étage élevé et une résidence iconique changent radicalement le prix de nuitée à surface égale. C'est ici que le choix de l'unité à l'achat pèse le plus lourd sur le revenu final.
Un mot de transparence : notre échantillon dans la zone compte 10 biens, contre 35 à JVC / Studio City. Les fourchettes sont donc plus sensibles aux unités individuelles. Nous les publions quand même parce que ce sont des chiffres réels et confirmés, et nous les affinons bien par bien lors d'une projection individuelle.
Questions fréquentes
Combien rapporte un appartement en Airbnb à Downtown Dubaï ?
Sur notre portefeuille, sur 12 mois : studio 92 000–118 000 AED bruts (médiane 102 000), 1-chambre 117 000–135 000 AED (médiane 129 000), 2-chambres 176 000–254 000 AED (médiane 221 000). Revenus bruts, frais de ménage inclus, avant commission de gestion et charges.
Pourquoi la fourchette des 2-chambres est-elle si large ?
+44 % entre le bas et le haut de fourchette : à Downtown, la vue (Burj Khalifa, fontaines, canal), l'étage et le standing de la résidence créent des écarts de nuitée énormes entre deux biens de même surface. Le choix de l'unité à l'achat est déterminant.
Quel taux d'occupation à Downtown et Business Bay ?
Sur notre portefeuille : 69 % pour les studios, 80 % pour les 1-chambre (le sweet spot de la zone) et 76 % pour les 2-chambres, sur 12 mois glissants.
Un studio à Downtown vaut-il le coup face à JVC ?
Médiane 102 000 AED à Downtown contre 86 000 AED à JVC / Studio City, mais un prix d'achat nettement plus élevé et une occupation plus basse (69 % contre 78 %). En rendement sur capital, JVC est souvent devant ; en revenu absolu et en potentiel de plus-value, Downtown garde l'avantage.
Ces chiffres incluent-ils les charges ?
Non. Il s'agit de revenus bruts, frais de ménage inclus, avant commission de gestion, commissions plateformes, DEWA, cooling, service charge et tourist dirham. Comptez un net propriétaire de l'ordre de 45 à 50 % du brut. Le détail poste par poste est dans notre article rentabilité d'un appartement à Dubaï.